貯水槽清掃は管理者の義務!清掃の手順や平均費用を知っておこう

こんにちは。千葉県水まわり解決センター(株式会社ダイシンクリア)です。マンションやビルといった大きな建物の屋上や地面に設置されている貯水槽は1年に1回以上清掃しなければならないと法律で定められています。そして、貯水槽の管理責任は「建物の管理者・オーナーにある」ことをご存じでしょうか。

今回は建物の管理者やオーナーの義務である「貯水槽清掃」について詳しく解説します。管理者ならば知っておきたい清掃手順や平均費用もご説明しますので、ぜひ最後までご覧ください。

貯水槽とは

「貯水槽」とはマンションやビル、学校、病院といった大きな建物に設置された「水を貯めておくための入れ物(水槽)」のことを指します。

貯水槽が設置されている理由は、一度に多くの人が同時に水を使用したときに、水道管からではすべての部屋に水が行き渡らないためです。

そして貯水槽は以下3つの種類に分けられます。

貯水槽の種類 特徴
受水槽 水道局から水道管を通ってきた水を、一時的に貯めておく水槽。おもな設置場所は地面や地下。建物が低い場合には受水槽のみでまかなっている。
高架水槽(高置水槽) マンションやビルの屋上といった高い場所に設置された水槽。地面などの低い場所に置かれた受水槽では、高層階が水不足になってしまうため、ポンプを使って受水槽から高架水槽まで水を引き上げてから、重力によって各階に水を届ける。
貯湯槽 事前に一定の温度まで加熱したお湯を貯めておく水槽。おもにお湯をたくさん使う建物の地面や地下に設置されている。

通常、水道水は「水道局」によって管理されていますが、上記のような貯水槽に入った水は「建物の管理者」に責任の所在が移ります。そのためマンションやビルといった建物の管理者になった場合、貯水槽の管理を徹底して行わなければなりません。

貯水槽の清掃は法律で義務づけられている!

貯水槽の清掃は「建物の管理者が負う義務」として法律で定められています。なぜなら貯水槽は基本的に密閉されていますが、空気に触れているため中の水にカビや雑菌が発生したり、虫の死骸が浮いていたりして長期間衛生的な状態を保てないためです。

水道法によれば、10立方メートル(10トン)以上の貯水槽は「簡易専用水道」に分類され、1年に1回以上の清掃と水質検査をしなければなりません。簡易専用水道よりも小さい貯水槽の場合であっても、各自治体の条例で1年に1回以上の清掃を定めているケースが多いのです。

このため貯水槽の大きさは関係なく、年に1回以上の貯水槽清掃を実施しなければなりません。

この義務を怠れば水道法の54条・第8号に違反したことになり、100万円以下の罰金が課せられます(参考:水道法_e-GOV法令検索)。加えてマンションやビルの利用者が汚い水を飲むことになり、最悪の場合、健康被害が発生する可能性も考えられるからです。

貯水槽の清掃は、厚生労働大臣の登録を受けている資格を持ったプロしか作業できません。「業者に依頼すると費用がかかるから…」とご自身で作業しないように注意しましょう。

貯水槽清掃の手順

続いて貯水槽の清掃を行う手順をご説明します。「自分で清掃しないのだから手順は知らなくてもいいのでは?」と疑問に感じる人も多いでしょう。しかし管理者は業者からの清掃報告書を受け取り、しっかりと清掃できたかどうかをチェックします。

どのような清掃がどのような手順で行われているのかを知識として身につけておくことは、マンションやビルを管理するうえで非常に重要です。

ステップ①:業者の事前準備

まずは清掃に使う器具を準備したり消毒したりと、清掃業者が事前準備をします。この段階で清掃前の水質検査も行われます。残留塩素を測定して臭いやにごり、色などをチェックするのが水質検査です。

ステップ②:断水・排水をして清掃開始

事前準備が終わったら、いよいよ断水・排水して清掃を開始します。新しい水が流れてこないように、水道の弁を止めて断水してから貯水槽にある水をすべて排出します。

排水方法は水抜き栓を開いて水を流すか、ポンプを使って水を吸い上げるかのどちらかが一般的です。

貯水槽の水がすべてなくなったら、作業員が中に入り状態を撮影します。そして汚れがひどくない場合には水で軽く擦って清掃し、水だけでは落ちない汚れには貯水槽用の洗剤や高圧洗浄機などを使用してキレイにしていきます。

汚れが落ちたら最後にもう一度水でキレイに流し拭き上げて、清掃後の状態を撮影するのが流れです。

ステップ③:キレイになった水槽を塩素消毒する

キレイになった貯水槽内を清潔なまま維持していくために行うのが塩素消毒です。

1リットルあたり50〜100mgほどの濃度にした次亜塩素酸ナトリウム溶液を貯水槽内部に塗り広げ、30分程度放置します。30分経ったら水で洗い流し、再度消毒液を塗って30分ほど放置してから水洗いします。

多くの業者はこの消毒の作業を2回行いますが、場合によっては3回以上繰り返すこともあるようです。消毒作業が終わったら排水してから丁寧に拭き取ります。

ステップ④:貯水槽に再び水を張り、水質検査を行う

キレイに拭き上げた貯水槽が完全に乾いたら、断水を復旧させて貯水槽に水を張ります。そして建物全体に水を行き渡らせて、各水道から水が出るようにします。

このとき作業員は再び水質検査を実施。残留塩素がないかどうかや味、臭い、濁りなど異常はないかどうかチェックします。ただし、この水質検査では詳しく調べられませんので、専門機関に調査依頼をするために建物の水を採取して持ち帰るのが一般的です。

作業員による水質検査に異常がなければ、業者は片付けをして帰ります。清掃にかかる全体の時間は、貯水槽の個数や規模によっても大きく異なりますが約2〜4時間、消毒作業は1〜1時間半程度です。

ステップ⑤:報告書の作成・提出

後日、専門機関に依頼していた水質検査の結果をもとに、作業員が報告書を作成し郵送します。建物の管理者はこの報告書に誤りはないか、異常な点はないかをチェックしなければなりません。

水質検査で異常が見つかったら、すぐに建物の利用者に説明してから水の使用を中止させ、保健所に連絡して指示を仰ぎましょう。また貯水槽に亀裂が入っているなどの報告を受けた場合には、ただちに修理を依頼してください。

建物の管理者の仕事は貯水槽の清掃業者に依頼するだけではなく、当日の清掃の立ち会いから、後日送られてくる報告書をチェックし必要な対応をするところまで含まれます。これらを怠ると法律や条例を違反することになりますのでご注意ください。

貯水槽清掃の平均費用はいくら?

清掃の平均費用は、貯水槽の規模によって大きく異なるため一概には言えません。小規模から20トンくらいまでの貯水槽の場合は「約30,000〜60,000円」、それ以上の大規模な貯水槽は「10万円前後」と考えておきましょう。

業者によって料金やサービスが違います。業者を選ぶ場合には複数社の見積もりをとって比較検討してから決めると失敗しにくいでしょう

貯水槽の清掃を行わないとどうなるの?

これまでにもご説明したように、貯水槽の清掃を行わなかった場合には以下のような事態に陥る可能性があります。

・法律違反をしたとして100万円以下の罰金が科せられる ・建物の利用者に健康被害が出る

貯水槽の清掃は建物の管理者が守るべき義務であり、水道法54条によって「1年に1回以上は行うように」と定められています。このため、たとえば「2年に1回でもいいか」と勝手に清掃期間を伸ばした場合も違法となりますのでご注意ください。

法に触れるだけではなく、雑菌やカビが発生した汚い水を建物の利用者が気付かぬうちに飲んでしまうため、健康被害が出る可能性もあります。被害の状況がひどければ、健康を害した利用者から訴えられてしまうケースもあるでしょう。

震災時に役立つ貯水槽

現在、技術の進歩により、高い建物でも高架水槽ナシ(受水槽のみ)で十分使用できますが、震災以降はあえて貯水槽を設置するケースが増えてきました。

数年間隔で大きな地震がやってきています。被災すると最も生活に不便するのは「水」らしいです。大規模停電になった地域では、水道が止まってしまうことも多いですが、その際、貯水槽内の水でしばらく凌ぐことができます。

震災時、水に困った際に貯水槽の水が利用できるという点も覚えておくと良いかもしれません。

まとめ

マンションやビル、病院、学校といった大きな建物に必ず設置されている貯水槽。海外と異なり日本の水道水はキレイでそのまま飲めるため、建物を利用する人は「水道から清潔な水が出てくる」と信頼しきっています。

しかしキレイな水が水道から出てくるのは、建物の管理者が貯水槽の管理を徹底して行っているからです。利用者の信頼を裏切らないためにも、建物の管理者やオーナーは必ず貯水槽にも目を向けてメンテナンスを行ってください。

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